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高力国际:北京甲级写字楼空置率达到八年来最高值

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在2019年7月10日下午,高力国际在北京的办公,零售和工业物业举办了“2019年上半年高丽国际华北房地产市场回顾及2019年下半年展望”。 2019年上半年将审查投资的四个主要部门的表现,并将对2019年下半年的前景进行评估。

受2019年第三产业增速放缓等宏观经济因素影响,上半年甲级写字楼空置率达到2019年上半年末八年来的最高值,租金略有下降。预计下半年供应高峰将进一步推高平均空置率并降低平均租金,市场走势有利于企业继续降低办公租赁成本。

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优质零售市场受到健康需求的支撑,空置率继续保持低位,租金稳步上升。在下半年,由于新项目位于新兴地区,预计整体平均租金将下调。但是,新项目预计将使平均空置率继续保持低位。从长远来看,最近发布的《北京市商业服务业设施空间布局规划》咨询草案可能会重塑北京零售市场的空间分布。

上半年,京津画廊对优质物流市场的需求依然强劲,但北京市场受政策因素的影响。由于新增供应量大,天津市场集中在市场上。整体空置率有所上升,但租金仍在上涨。预计下半年,由于新增供应量大,京津廊高品质物流楼市整体空置率将略有波动,平均租金涨幅将进一步缩小。

在2019年上半年,尽管北京投资市场的交易数量很少,但总交易量达到了过去三年的最高值。办公室类型的财产是最受欢迎的投资者和自用买家的一种受欢迎的财产。这种趋势将持续到下半年。预计交易量将在下半年增加。除办公楼外,零售物业和一些新兴区域项目也值得投资者关注。

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第二季度北京甲级写字楼空置率达到八年来的最高值

2019年上半年,完成了4个新项目,总面积达21万平方米,城市总存量达到832万平方米。受2019年第三产业增速放缓等宏观经济因素影响,上半年全市净吸纳量为96,000平方米,上半年减少69.3%,减少60.6%。在租金方面,它可能会继续下降。激烈的市场竞争导?麓蠖嗍笠到档妥饨鹪て冢⑶以谧饬尢概兄懈恿榛睿员憔≡缢ㄇ痹谧饣А? 2019年上半年,上半年全市平均租金下降0.6%至每平方米每月399元,同比下降0.7%。与此同时,我们仍然看到商业区租金持续上涨,租赁条件良好,需求稳定,供应有限。

展望2019年下半年,计划进入市场的七个新项目总面积约为61万平方米,其中近75%的项目将位于中央商务区及周边地区和丽泽金融商务区。虽然我们预计部分业主将提供更优惠的租赁条款,但净吸纳量将较上半年大幅增加,但在供应高峰的下半年,北京甲级写字楼市场的整体空置率依然存在。高于2019年上半年。它上升3.6个百分点至15.1%。

高力国际华北区董事总经理闫区表示:“据业内人士称,传统金融和传统技术租户仍是需求的主要推动力;本地灵活办公运营商的扩张速度明显放缓;影响互联网初创企业租赁需求大幅下滑,整体需求下降,新增供应量大幅加剧市场竞争,全市空置率上升0.9个百分点至11.5%。上半年是八年来的最高值。除少数需求稳定且供应有限的商业区外,租金将继续上涨。我们预计市场竞争加剧和整体空置率将导致该市平均水平租金从2019年底下降0.5%至每月人民币396.6元。鉴于此,我们建议有租赁需求的租户应抓住这个在优惠的租赁条件下享受高品质办公空间的有利时机,办公室业主也应该预见到市场的变化。及时调整租赁策略,实现租赁业绩。“

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优质零售物业商场:消费升级带来激烈的市场竞争,租金稳步上升

2019年上半年,共有126,000平方米的两个新项目进入市场,总库存增加1.6%至602万平方米。个性化的潮牌和高品质的本土服装品牌更受消费者欢迎。该品牌的第一家商店租赁市场活跃,Undefeated,乐高探索中心,F.A.O Schwarz和一个品牌都出现在北京市场。上半年,该市中高端商场一楼的平均固定租金同比上涨2.0%至每平方米每月人民币827.2元,主要原因是新的CBD的租金高于平均水平。在一些新兴地区拥有更好运营的成熟项目也出现了显着的租金增长。部分品牌的扩张步伐放缓,导致空置率略有上升0.1个百分点至2.2%,但整体市场仍受稳定需求支撑。

预计2019年下半年将有三个新的17.3万平方米的供应,其中两个位于新兴地区,因此我们预计总租金将比去年同期下降0.9%,达到820元/平方米/月。新的供应全部由成熟的运营商运营,因此空置率应继续保持在较低水平。为了避免购物中心同质化,我们建议业主引入优质租户,带来独特的购物体验,如北京旗舰店和品牌第一家店。此外,重新安排室内空间,如恢复未使用的区域、设置主题空间和重新安排租户,也有助于为消费者带来新的体验和增加购物中心的流量。值得注意的是,最近发布的[0x9A8b]风险敞口草案可能会重塑北京零售市场的空间分布。根据该规划,王府井和通州将分别成为广域和区域级的商业中心。同时,考虑到王府井街北延工程将于年底完工,通州也将迎来大量的未来供应。我们相信,这一计划将为这两个地区的零售市场发展带来积极效益。

在产业发展政策方面,2019年5月23日,北京市住房和城乡建设委员会发布了与北京工业园区项目有关的两项重点政策,即《北京市商业服务业设施空间布局规划》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》。一方面,《通知》全面禁止分拆销售,突出了北京市严格的工业用地管理,突出了为工业服务的工业项目的基本属性,对工业项目的持有提出了更高的要求。另一方面,合格的整体销售项目审批机构的审批权下放给区政府,明确了审批的审计标准和时限,提高了审批效率,同时指出了审批的方向。开发工业项目。

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交易市场面积和交易量达到新的高点

2019年上半年,有8个销售记录,比去年同期减少58%,但总额达到460亿元人民币,是去年同期的两倍多。其中,最大交易金额是荣创收购的土地资产包裹交易。北京部分的交易金额估计约为200亿元人民币。交易格式呈现多元化趋势,但办公楼物业仍占主导地位,约占交易金额的25%。其中,合伙人集团与其他外资财团收购中关村鼎好大厦是办公楼最大的交易,总交易金额约为90亿元。

此外,自用买家或投资机构购买的一些酒店,零售或复杂项目也有计划转变为办公楼。从地理位置来看,今年上半年的大部分项目都是四环及周边地区有改善和升级前景的项目。虽然外国投资机构自去年以来一直积极关注北京市场,但上半年国内投资机构仍占据市场主导地位,国内买家购买的房产数量约占79%。

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